企業經營活動之目的在於創造價值，而財務乃其活動之原動力，因此透過財務分析，即可以了解企業營運之好壞。企業於經營活動後，可產生不同的財務報表，而財務報表分析係以財務報表內容作為資訊蒐集的目標，以適當的方式整理分析，對企業經營活動進行檢查診斷，了解財務報表隱含的實質內容、利弊得失，並且知悉企業之財務狀況。由財務報表中擷取計算出來的各種財務比率，可用來作為判斷一家企業之經營能力與財務結構的基礎，其目的希望透過報表上的數字，就獲利、償債能力與財務體質等各種企業經營面向，以系統性的觀點分析，完整且具體瞭解企業價值。
一、建築投資業
建築投資，依商業團體分類標準，界定其業務範圍為經營投資興建住宅、大樓及其他建築物等開發租售業務，稱其「建築投資業」、「建築業」或「建設業」，以下統一以建築投資業稱之。建築投資業主要業務如土地開發、大樓出租出售投資等，均需要大量資金，為資本密集之行業，而商品製造期往往長達數年，營運週期長，且產品具有單價昂貴等特質，使得建築投資業之產業特性異於其他行業。
二、經營特性
因產業特性之差異，使得該產業在經營過程中有其應著重之項目，或產生不同於其他行業之經營方式。建築投資業之經營特性，依本研究整理可分述如下：
(一) 自有資金之比例較低，財務槓桿偏高
建築投資業由於開發興建均需大量的資金以供週轉，因此為資金需求量大、資本密集度高的產業。建築投資業常以土地、在建工程向銀行抵押借款再分期償還本利來獲得大量資金，因此大部分建設公司有自有資金比例偏低之趨勢。
(二) 營運週期時間較長，資金回收較慢
建築投資業之營運週期包括開發投入資金、土地取得、產品定位、規劃設計、發包施工、完工交屋、資金回收等循環來創造其利潤，考慮國內盛行之預售制度，可繪建築投資業經營循環週期圖如圖1所示：
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圖1：建築投資業經營循環
建築投資業將資金投入營建用地、在建工程與待售房屋後，需二、三年方能回收資金，其變現時間較長，使得現金流量比率普遍偏低。
(三) 易受外在環境因素影響，財務結構較敏感
建築投資業關係著許多產業之經濟發展，在國家整體經濟占有相當重要的地位。在經濟不景氣之時期，政府為維持及提昇國家整體之經濟，對於金融政策、土地政策、財務政策等之改革，其對高度依賴金融體系之建築投資業具有相當影響力，使得運作高度財務槓桿之建設公司有調整財務結構，增加自有資金比例之可能。而於景氣繁盛之時期，民眾購買力上升，建設公司大量舉債推案，有降低自有資金比例之可能。因此，景氣等大環境因素，對於建築投資業之經營有著相當深遠之影響。
(四) 預售制度盛行，助長高度財務槓桿之經營方式
預售制度係指建築物領得建造執照後，但尚未開始動工或者是正在施工中，而預先銷售房屋之制度。預售制度是台灣獨特的房屋銷售方法，主要目的是為了減輕購屋者的經濟負擔，讓購屋者以分期付款方式提高房屋購買力，當然也相對減輕建設公司在施工期間的財務負擔與自有資金流量需求。故預售制度可說是造成建築投資業自有資金普遍較低的原因之一。
(五) 應收帳款轉嫁金融業，與民眾之交易往來較少
建築投資業交易金額大，且銷售對象通常為一般社會大眾，其付款能力與付款習慣並不如公司行號來的有制度。因此，於完工交屋階段，建設公司一般會與銀行合作，替上百或上千戶房戶一起申辦房貸，貸款完成後，銀行將款項匯入建設公司，建設公司成功獲得尾款，交易至此告一段落，各房戶則按貸款利率分期交付銀行。故建設公司與購屋者間應收帳款之問題較少。
(六) 存貨金額比率偏高，流動性不如其他產業
由於建築投資業之主要資產如：營建用地、在建工程及待售房屋皆被視為存貨；營建用地為購入未來將開發之土地；在建工程為已投入於興建房屋之工程及土地成本；待售房屋則是指已興建完成，但末出售之房屋與土地；其性質與其他產業大不相同，流動性低，通常佔全部資產的60％以上，且在營運週期的3年內，其所投入的資產都列為存貨，因此存貨金額比率與其他產業相比偏高。
(七) 固定資產普遍較少，獲利方式有別於一般製造業
不同於運輸、倉儲等行業以固定資產為營收之直接來源，或其他產業以廠房或機具發揮產能以創造利潤，建築投資業以房產投資為其營收主軸。故可以瞭解到影響建築投資業經營之因素主要來自房地產存貨之配置與應用，而非固定資產。
三、會計特性
目前國內正式對外公佈之財務報表通常以一季、半年與一年等會計期間作為結算時點，以便了解企業在一會計時間內的經營成果。一般行業之營業週期通常短於一年，計算會計期間之損益並不會有太大問題。然對於建設公司而言，其營業週期通常橫跨數個會計期間，所以造成建設公司之會計制度與其他行業有所差異，茲分述如下：
(一) 收入認列方式
預售房地產之銷售交易可採用全部完工法、完工比例法兩種收入認列方式，公司採用哪種收入認列方式有其相關規定。金管會已於2009年5月14日公告我國上市櫃及興櫃公司最慢應自2013年起，依照國際財務報導準則(IFRS)編製財務報告，屆時收入認列方式將產生大幅變動，其對於完工比例法之認列條件更為嚴苛，簡單來說，除非買方有權變更主體結構，否則不能採用完工比例法認列收入。
(二) 流動與非流動之劃分
一般公認會計準則之流動性區分係以一年或以一個營業週期作為流動與非流動的劃分標準。一般產業大多以一年來區分流動與非流動，然則建築業的營運週期包含土地取得、規劃設計、產品銷售、施工興建、完工交屋才算是一個營運週期，因此建築業大多以三年為一個營業週期，作為劃分流動與非流動之標準，以遠雄建設為例係以三年為一個營業週期。
(三) 預售制度
在會計科目中，預售房地產所產生之收入記為「預收房地款」，而此一科目列於流動負債之下，待房屋蓋建後承認收入時，再將預收房地款轉為營建收入。若該建案預售情況良好，則公司資產負債表中的流動負債比例會持續增加，待完工結轉後流動負債大幅降低，而此一特殊制度也造成建築業的流動負債變動較一般產業來得大。
(四) 利息資本化
一般企業對於利息費用的支出都以作費用科目處理，但在建築業中，符合財務會計準則公報第三號「利息資本化會計處理準則規定」的情形則必須予以利息資本化，即因應購置土地及投入建築工程而產生之借款利息應視為資本化之成本科目而非歸屬於費用科目，而利息資本化係為建設公司之營建用地與在建房地在興建期間所產生之利息費用，其借記於在建利息下，待完成交屋與過戶後轉為營建成本。
四、產品特性
建築投資業之商品為土地、住宅大樓或廠辦，性質與一般製造業之商品大不相同，其特性敘述如下：
(一) 獨特性
每一棟建築物除所在基地之地形、區位等條件均不同，且同時為因應其環境，建物之類型、樓層、格局、面向、通風採光等設計，也都會是獨一無二的。
(二) 耐久性
由於住宅所使用之結構材料多數為鋼筋混凝土或鋼骨構材，除非是遭到強烈的天災或人為的破壞，一般來說其壽命可長達數十年，甚至上百年之久，因此住宅循環較為緩慢。
(三) 昂貴性
住宅很可能是人的一生當中最大的一筆支出，因此通常購買住宅時，價格的高低是選擇住宅的決定重要考量因素。
(四) 市場供需調整性弱
由於營運週期長，當住宅價格上漲時，建商無法在短時間內提供更多的住宅於市場銷售，而當住宅價格下降時，也無法將建造中的住宅從市場抽離，以致造成其薄弱的調整能力。
五、評估指標之篩選
由前述可知，進行財務績效評估時，財務性指標會隨著行業之不同，個別評估因子的重要程度亦可能相異，建築投資業本身具有諸多產業特性相異於其他行業，有分析各評估因子對建築投資業重要性程度之必要。茲評選重要之比率為評估指標，分述如下：
(1)負債占資產比率
建築投資業由於開發興建均需大量的資金以供週轉，因此為一資金需求量大、資本密集度高的產業。建築投資業常以土地、在建工程向銀行抵押借款再分期償還本利來獲得大量資金，加上國內盛行預售制度，除了能讓購屋者以分期付款方式提高房屋購買力，當然也相對減輕建設公司在施工期間的財務負擔與自有資金流量需求，因此大部分建設公司有自有資金比例偏低之趨勢。依本研究統計資料，建設產業期負債比平均為53%，高於上市上櫃公司的整體平均35%，顯見建築投資業自有資金比率偏低之特性，以負債占資產比率評估建築投資業應屬恰當。
(2)流動比率
除了償還能力外，流動比率亦可觀察建築投資業存貨金額比例較高之特性，如公司之流動比率高而存貨週轉率低，表示該公司可能有大量的存貨無法消化，連帶影響其營業收入，並產生大量的利息壓力，唯一相當具代表性之評估指標。
(3)股東權益報酬率
對於建築投資業，由於開發興建均需大量的資金以供週轉，故常以土地、在建工程向銀行抵押借款再分期償還本利來獲得大量資金，造成自有資金普遍偏低，財務槓桿較高的產業特性，而股東權益報酬率正好可以反映此種現象，因此以股東權益報酬率評估建築投資業之獲利能力應較恰當。
(4)存貨週轉率
由歷年統計資料可以發現，建築投資業之存貨週轉率平均為0.25次，相較於其他產業的75次，明顯較低，即乃由於建築投資業存貨金額比例大，流動性低所造成。因此，吾人可了解到存貨周轉率對於評估建築投資業來說，為一相當重要之指標。
(5)現金流量比率
建築投資業將資金投入營建用地、在建工程與待售房屋後，需二、三年方能回收資金，其變現時間較長，使得現金流量比率普遍偏低。而現金流量過低，表示公司在清償短期負債以及支付股利之能力上皆有疑慮，可能有財務困難之情形，因此對於建築投資業之現金流量比率需特別注意，為一重要之評估指標。
最後，本文彙整歷年來以評估建築投資業財務績效為主題之相關文獻，並將各文獻在評估績效時所選取之財務指標進行統計，發現過去文獻於評估建築投資業財務績效時，在各個財務面向所選用評率較高之財務指標有負債占資產比率、流動比率、速動比率、資產報酬率、股東權益報酬率、每股盈餘、現金流量比率、存貨周轉率等，與本研究經由探討建築投資業經營特性所評選出之財務指標相似度極高，故本文所選之財務指標應具有足夠之代表性。
資料來源：
1. Mason, R.J. and F.C. Harris, “Prediction company failure in the construction industry,”Proceedings Institution of Civil Engineers, 66, pp.301-307(1979).
2. 章定煊、張金鶚，「上市櫃建設公司土地投資與開發策略對經營績效影響之探討」，住宅學報，2005。
3. 章定煊、張金鶚，「上市櫃建設公司績效評估與影響因素之探討」，中華民國住宅學會第十屆論文集，2001。