臺北市商圈發展系列探討-商圈住商環境改善及關係促進

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住商問題已為臺北市商圈發展需要正視之議題

  臺北市身為首善之都,商圈呈現多采多姿的面貌,提供市民食衣住行育樂等多功能,唯臺北市商圈多位於高度住商混合之區域,在商業高度發展的過程中,居民與店家往往因立場不同而有所衝突對立,樓下店家追求人庭若市,樓上住戶希望安靜清幽,因此商業繁榮與住家環境如何取得平衡,為目前最考驗商圈智慧的棘手問題。

前車之鑑—師大商圈所帶來之啟示

  審視2011年年底師大商圈爆發的居民及店家衝突事件,成為住商問題惡化的案例:師大商圈因位於臺灣師範大學旁而聞名,涵蓋範圍為師大路(和平東路至羅斯福路間)及龍泉街巷內各式店家,原為服務地方之社區型商圈,由於巷弄間富涵具文化的特色小吃及咖啡店,受到媒體大肆宣傳使商圈範圍逐漸擴增,近兩年範圍由合法商業區(臺北市都市管理使用規則中為商一特,面積約一公頃),大量開餐飲、服飾店,一躍成為之國際亮點,過度擴張至鄰近原日治時期發展出之純住宅區(住三)內,地理位置的擴展廣及十八公頃,店家數由兩百家,暴增至將近七百家,其引伸之負面問題如下:

1.商店營業時間過長造成噪音與垃圾問題。

2.部份店面佔用防火巷營業,成為公共安全隱憂。

3.過大的招牌和遮雨棚,消防車與救護車,皆難以進入。

4.招牌燈及霓虹燈等光害,造成住戶夜難成眠。

5.一樓庭院住宅穿牆鑿壁,敲掉主結構牆面與樑柱,改裝為店面,影響建築結構,建物不堪地震災害。

6.電量大量增加,原供電系統頻繁跳電,老舊電路不堪過度使用,公共安全問題浮現。

  大量人潮湧入造成嚴重環境問題,引發住商兩方高度對立,居民在忍無可忍的狀況下成立自救會,爆發強烈抗爭,衝突躍上全國新聞版面,臺北市政府最後只能依法進行強制重罰取締,店家紛紛出走,店家數從全盛時期近700家,到現在只剩下200~300家,尤其是泰順街上的店家,幾乎全數遷移,「師大商圈」似乎已成為歷史,風光盛況已不勝晞噓。

  由此案例得知,住商衝突已成為商圈發展時極需探討之議題。我們不禁要問:商圈是否要等到衝突發生時,才要正視住商環境維護及住商關係促進?商圈是否可先透過自律管理改善來預防,並主動出擊作為來促進良好之住商關係。

商圈住商關係促進三部曲

依本團隊多年參與商圈輔導之經驗,提出建議可供為商圈住商關係促進之參。首先制定「店家自律改善」,落實改善店舖及商圈經營環境;第二步為「推動社區回饋」,應積極對居民主動提出服務,展現共存共榮之善意;最後推動「永續維護機制」透過持續不斷之努力,方可達到永續經營之境界。其具體作為建議如下:

(一)店家自律改善

1.以商圈組織,做為居民及相關單位的溝通平臺,透過良性對話主動改善代替衝突,共同發展地區特色,和平共處。

2.建議組織訂定商圈店家自律公約,推動商圈店家自主管理。

3.建議商圈組織成立自主改善推動小組,建請商圈主管單位商業處協調相關局處,進行相關法規宣導及自律標準說明會,以徹底了解相關法令:如土地使用分區、環保、噪音、建築管理、招牌、消防等相關法令規定,以利於日後確實遵守,邀請居民一同參加了解,市府相關單位執行裁罰時,應於罰單上詳細說明店家違規事項,做為店家改善之依據。

4.邀請市府各相關局處進行相關之教育訓練,提供業者可運用科技設備改善經營環境,如:油水分離機資訊、整理整頓方法、節能省電裝置等工具。

5.建議市府相關管理單位,針對遭檢舉之不符規定之店家,進行輔導及追蹤,限期改善,以落實自主改善之誠意。

 (二)推動社區回饋

1.建議商圈5S整理整頓,訂定商圈清潔日,共同整理商圈周邊之環境,成為敦親睦鄰之固定活動,營造友善及優質的生活圈。

2.建議結合里民大會,辦理社區日,邀集商圈店家提供店內之特色商品,或一店家一菜等活動與里民分享,除可敦親睦鄰外並可做在地行銷。 

3.建議商圈店家參與里內公益活動,依商圈屬性提供優惠好康回饋鄉里,如以餐飲業性質提供獨居老人、或貧戶每日一餐或兩餐之便當等。  

4.商圈組織主動對居民展現回饋誠意並釋放好康:如發放居民獨享店家優惠卷、共同負擔樓上清運垃圾,或支付清潔費等。

(三)永續維護機制

  除商圈制定及確實遵守自律公約外,政府的協助亦為不可或缺之環結:建議政府應增修商圈相關法令為治本方法,如師大商圈事件目前最後爭議之土地使用分區規則,政府因重新思考其土地使用法規與現實狀況之合宜性,法令也應予修正與時俱進,從優考量住商環境互惠雙贏方案。

  另外,可參考日本之中心市街地活化法,此法以環境改善與商業活化為兩大主軸,並訂城區管理組織(TMO),即商圈業者、政府、居民、房東等以及相關事業經營者等,由該成員主動對城區的經營管理等廣泛問題來進行綜合及跨部門的協調與策劃,應用在臺北市可建議商圈組織會員組成上,要求居民、店家、房東各三分之一做為平衡;此外,政府也可在各項商圈計畫中加強業者自律,以及住商關係之宣導推動。

  商圈發展過程中,商業繁榮與住家環境之平衡發展已刻不容緩,業者應以社區營造手法懷著感恩的心,遵守自律規範環境相關法規,並主動回饋鄉里,培養友好關係及共存共榮的情感,提供便利且優質的生活圈,讓「樓下賺的開心、樓上住的滿意」,唯有家和萬事興共創多贏,商圈發展才能長久永續。
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