十年長牛未歇 日本不動產市場三大熱區全面起漲

文／李世暉 圖／達志影像

根據日本股市與房地產價格的統計數據指出，股市的走勢領先房地產約一年。也就是說，當股市達到高點，大約一年後房地產價格亦會達到峰值。例如，在泡沫經濟時期，日經平均指數的高點則出現在1989年，日本的不動產價格則在1991年達到高峰；而在雷曼兄弟金融危機期間，日經平均指數的高點在2006年，日本不動產則於2008年達到高峰。

日本不動產的滯後效應

之所以出現相隔兩年的「滯後效應」，是因為公告地價的機制。日本的公告地價是反映上一年度的市場變化。如1991年的價格，反映的是1990年的價格走勢。因此，日本股市與地價之間始終存在約一年的時間差。然而，2013年至今的日本股市，雖然屢次更新歷史高點，但土地價格的上漲幅度，卻依舊不到最高值時期的一半。

即便如此，日本的不動產價格仍處於上升趨勢，不僅僅出現在東京、大阪等大都會，部分非都會地區的不動產價格上升率甚至超越了都會區。

日本總體不動產價格上揚主因
         過去十年，推動日本總體不動產價格上揚，主要有下列兩大原因：

1. 安倍經濟學的政策影響

日本銀行自2013年開始實施超低利率政策，而日本的不動產價格也在同一時期開始上升。由於金融寬鬆使得利率下降，購屋貸款變得更容易申請，導致日本不動產市場中流入了大量資金。此外，日本的不動產一直以來被認為價格偏低，受到許多外國投資者的關注。在金融寬鬆政策的影響下，日圓持續貶值，外國投資者大量購買日本的不動產，成為推動價格上漲的重要力量。

2. 日幣貶值導致通貨膨脹

2020年之後，Covid-19疫情、烏克蘭入侵，以及美國房貸利率上升等國際因素，促使日圓進一步貶值，並導致日本物價膨脹。以東京都、大阪市等大都會為主「房價上漲」，部分反映貨幣貶值效應，屬於資產型通膨(Asset Inflation)。另一方面，日圓貶值與烏克蘭戰爭推高進口建材與原物料成本，導致新建物件建築成本的高漲，進一步帶動中古物件的價格上漲。

今年(2025)，日本國內外關注的不動產熱區，集中在東京都、大阪府以及熊本縣。這三個地區的不動產價格持續上漲，除了受到前述寬鬆貨幣政策、通貨膨脹等總體因素的影響，更受到人口與都市發展規劃的影響。依據日本今年的公告地價（見表一），東京23 區的每坪平均單價為441 萬1,751日圓，位居日本第一。地價較前一年上漲了7.3%，漲幅亦是日本第一。地價排名第二的則是大阪府，每坪平均單價為124萬3,710日圓，漲幅為3.7%。其次為九州的福岡縣（第5名）、沖繩縣（第11 名）與熊本縣（第13名）。

東京23區

東京23 區不動產價格持續上漲的原因，主要有四：

1. 人口增加

截至2024年12月， 東京都的總人口為14,200,331人，比前一年增加了90,683人。即使在2020年疫情期間，人口集中的趨勢沒有減緩，目前人口仍在持續增長。這意謂著對居住空間的需求也不斷地增加。

2. 單間公寓建設的限制

在東京23區內，全域都對一人居住的單間公寓建設實施了嚴格的限制。這是因為，許多移住至23區的居民是學生等單身人士，他們通常不會更改戶籍，導致原本可以預期的居民稅等稅收減少。由於單間公寓的建設受到限制，導致居住空間難以增加，租賃需求過剩。再加上23區的土地本就稀缺，土地價值進一步上漲。

3. 資產價值易保值

由於23區的租賃需求穩定且土地稀缺，即使是屋齡50年的二手公寓，其價格與當前的新成屋差異也不大。這意謂著，持有23區的房地產本身就是一種有利的投資。因此，東京23區因其較高的資產性而受到全球投資者的青睞。

4. 都市開發與基礎建設的影響

近年， 東京都推動了多項大型的開發案，刺激了地價與房價上升。例如，東京都的品川再開發案，以中央新幹線（磁浮列車）品川車站為中心，重新打造品川站周邊至高輪Gateway區域。在澀谷地區則以澀谷車站為中心，建置多棟商辦複合大樓，打造澀谷成為「日本矽谷」。

大阪地區

排名第二的大阪地區，不動產價格持續維持高點的主要原因，亦可從下列四點進行觀察。

1. 大阪萬國博覽會的舉辦

根據大阪府發佈的「2025日本萬國博覽會」基本構想案，博覽會將為日本全國帶來約三兆日圓的經濟效益。隨著萬國博覽會帶動大阪經濟的活躍，來自大阪府外的遷入人口有望增加，從而進一步推高租賃需求。

2. 磁浮中央新幹線和北陸新幹線大阪的延伸計畫

磁浮中央新幹線預計在東京和名古屋之間優先啟動運營，計劃於2030年初期開通。如果按計畫推進，預計2037 年名古屋至大阪段通車，2045年實現東京至大阪全線通車，此項目將進一步提升大阪房地產的投資價值。北陸新幹線大阪延伸計畫也在推進中。目前金澤至敦賀段(125km) 已於2024年春季開通，而敦賀至新大阪段已確定路線，預計將於近期施工。

3. 難波筋線的延伸計畫

難波筋線是JR西日本和南海電鐵計畫建設的新線路，全線預計於2031年開通。該線路將連接北梅田站與新今宮站，並途經難波。開通後，將大幅改善前往關西國際機場的交通便利性，並有望提升沿線房地產價值。難波筋線開通後，將新增北梅田站、中之島站、西本町站、新難波站，預計這些車站將建於30 ∼ 40米深處，使難波筋線成為關西最深的鐵路線。

4. 綜合度假區對大阪的影響

2018年7月，日本政府通過《綜合度假區(IR) 整備法》，大阪府積極推動在夢洲設立觀光賭場，海灣區域還擁有大阪環球影城(USJ)。如果IR成功落地，該區域將成為大型旅遊經濟區，預計帶來可觀的經濟效益，並進一步推動當地房地產市場的增長。

值得注意的是，排名第13名的熊本縣，不動產價格連續八年上漲，受到國內外投資者的高度關注。這是因為，熊本縣的經濟增長，直接影響了不動產市場。特別是台積電等半導體製造商的進駐，帶來大量就業機會，推動地區的經濟發展。隨著產業的活躍，企業對土地需求的增加，移居者對住宅的需求提升，進而導致地價上漲。

熊本縣的工業用地，價格上漲尤為顯著。例如，2024年大津町的工業地上漲率達33.3%，全國第一位。熊本市東區則是上漲21.0%，位居全國第三位。由於工業用地有限，企業難以在靠近台積電的菊陽町和大津町取得土地，因此愈來愈多的企業開始考慮熊本市東區，尤其是靠近熊本高速公路入口和菊陽町的區域。

在可預見的未來，受台積電及相關半導體企業群聚影響，熊本縣的地價預計將繼續保持高位。菊陽町和大津町的高價趨勢可能會持續，周邊的菊池市、合志市、御船町等地區的需求也可能進一步擴大。而隨著半導體產業的持續發展，推進九州地區的都市開發和基礎設施建設，可望持續帶動熊本縣乃至於九州地區的地價攀升。（本文作者為國立政治大學國際事務學院教授）

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